商品房层面渗漏开发商赔偿业主财产损失案

原告购买被告开发的房屋，双方于2007年5月11日签订商品房买卖合同，原告按照合同约定支付全部购房价款，被告也于2007年7月将该房屋交付给原告使用。该房屋在交付原告使用后，原告对房屋进行精装修。但是，在原告使用一段时间后，被告所交付的该房屋开始出现屋面渗漏现象，并且越来越严重。屋顶出现的多处大面积渗漏，严重影响原告正常居住使用，并给原告造成重大财产损失。

在该房屋出现严重渗漏的质量问题后，原告曾多次找被告协商修缮和赔偿损失事宜，但被告以各种理由不予理睬，并且声称其已经与物业公司签订合同，将该小区房屋修缮等工作全部移交给物业公司，业主出现房屋质量问题应当去找物业公司解决。于是，原告就多次尝试着到物业公司，要求解决该房屋的渗漏及赔偿问题，但是，物业公司负责人说，保修期内的房屋渗漏及赔偿问题应当由开发商负责解决，与物业公司无关。

原告通过与物业公司的多次协商，目前，渗漏部位已经由物业公司修复，但是房屋渗漏给原告造成的返工装修、租金和误工等财产损失问题仍然没有解决。为了维护原告的合法权益，依法请求法院支持原告的诉讼请求。

理由如下：

一、被告交付原告的房屋存在严重质量问题

二、被告交付的房屋存在严重质量问题给原告造成重大损失

三、被告应当依法对屋面渗水造成的原告损失承担赔偿责任

首先，被告应当依法对其出售的该房屋屋面渗水承担在保修期限内的保修责任。《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷。第六十二条规定，建筑工程的保修范围应当包括屋面防水工程，具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。在经过原告近4年5次报修后，被告暂且维修了原告所购房屋的渗水屋面。被告应当对修复部位承担5年的保修责任

其次，被告应当依法赔偿因屋面渗水给原告所造成的财产损失。

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第二十七条规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。

《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令88号，2001年6月1日施行）第三十三条规定，保修期从交付之日计算；在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部2000年6月30颁布）第十四条规定，在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成的房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。第十五条规定，因保修不及时造成新的人身财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（2009-7-9，法发[2009]42号）第七项规定，妥善处理房屋质量纠纷，保护购房人的利益和居住权。

再次，原告与被告签订的商品房买卖合同第十六条也规定了被告的保修责任。

四、被告的抗辩理由不能成立

首先，商品房系特殊商品，关系到人民群众的生命财产安全，国家行政部门有严格的验收程序，以保证质量安全。但是，国家验收并不表明出卖方交付的标的物质量一定合格。同时，验收也仅仅指竣工时不存在严重的质量问题，房屋的隐蔽瑕疵（如渗水）只有在买受人使用的过程中才能发现，《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等国家法律法规对此有明确的规定。

其次，被告辩称该房屋渗水是由于装修所致，没有事实根据，没有证据证明，也不符合逻辑。众所周知，该商品房是钢混结构，装修并不可能改变房屋的主体结构和承重结构，更不可能影响房屋的屋面钢混结构和防渗水部位。

再次，商品房质量责任是特殊的侵权责任，即无过错责任。《建筑法》在第80条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害，有权向责任者要求赔偿”。 只要商品房因质量问题导致人身和财产损害，开发商不能证明该商品房是合格的或证明使用者由于自身原因造成，就应对造成的损害承担民事责任。现在被告交付的商品房存在严重屋面渗水，墙体霉变，原告的健康维护权受到侵犯，依《侵权责任法》第二十二条规定完全有权向侵权人请求精神损害赔偿。

总之，被告交付原告的房屋存在严重的屋面渗水质量问题，由于被告一而再再而三地迟延履行维修义务，给原告造成巨大的经济损失和精神损害，现原告依法请求法院判决被告赔偿原告的所有损失。

    本案在法院的调解下，被告赔偿原告因房屋渗漏所造成的财产损失。

附：房屋质量纠纷相关法律规定

    一、《中华人民共和国建筑法》

第五十八条　建筑施工企业对工程的施工质量负责。
　　建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。
　　第五十九条　建筑施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同的约定，对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用。
    第六十条　 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
　　建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

第六十二条　建筑工程实行质量保修制度。
??建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

第七十五条规定，建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。   

第八十条规定，在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。

二、《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》

建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（建质[2004]18号）第二条还规定，“建设单位（含开发企业，下同）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。”“保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。”

三、《房屋建筑工程质量保修办法》

建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部2000年6月30颁布）第三条规定，“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”第十七条规定，“下列情况不属于本办法规定的保修范围：（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；

《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条规定，在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成的房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。第十五条规定，因保修不及时造成新的人身财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

四、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第二十七条规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。

五、《城市房地产开发经营管理条例》

《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号）第三十一条第三款规定，保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

六、《商品房销售管理办法》

《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令88号，2001年6月1日施行）第三十三条规定，保修期从交付之日计算；在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

七、《建设工程质量管理条例》

《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日国务院令279号，2001年1月30日施行，2004修订）第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程的防渗漏为5年。

八、《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（2009-7-9，法发[2009]42号）

第七项规定：质量纠纷——保护购房人的利益，居住权。

　《合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
　　第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《民法通则》第106条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律有规定的，也应当承担民事责任”。

《民法通则》第117条规定：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”。

《建筑法》在第80条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害，有权向责任者要求赔偿”。此条款与《民法通则》第122条比较可以看出，《建筑法》中有关建筑产品质量责任与《民法通则》做了基本一致的规定。
    引起建筑产品责任的因素是多方面的，如开发商对建筑产品的标准定位问题、设计质量问题、施工质量问题、原材料及设备自身的质量问题等，都能引起建筑产品质量责任。其中建设工程施工质量问题是引起的建筑产品责任的主要原因之一。本文主要从施工质量方面研究有关施工质量责任引发的损害赔偿问题。
    由于建筑产品责任适用无过错责任原则，因而施工方造成的建筑产品责任，有的可能存在故意，如粗制滥造，偷工减料；有的可能是过失，如质量不合格却没有检验出来；还有的根本就没有过失，如根据现代技术水平无法控制和解决等等。但只要建筑产品致人损害（包括人身伤害和财产损害），施工方不能证明该建筑产品是合格的或证明使用者由于自身原因造成，就应对造成的损害承担民事责任。